L'essentiel à retenir sur le rachats de crédits immobilier
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Définition : Le rachat de crédit immobilier permet de regrouper votre prêt immobilier et vos crédits à la consommation (auto, travaux, personnel, renouvelable) en un seul emprunt. Pour qu’il soit qualifié de rachat immobilier, le prêt immo doit représenter plus de 60 % du montant total regroupé.
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Qui peut en bénéficier : tout emprunteur détenant au moins un crédit immobilier en cours et un crédit à la consommation à regrouper. Salariés, indépendants, fonctionnaires, retraités — tous les profils sont éligibles sous réserve d'acceptation.
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Pourquoi c'est avantageux : vous profitez du barème immobilier (3,20% à 3,80% en 2025) au lieu des taux conso (6% à 8%). Sur 150 000 € regroupés, l'économie peut dépasser 20 000 €.
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Ce que vous gagnez au quotidien : une mensualité unique et allégée, pouvant baisser de 50% à 60% par rapport à vos échéances actuelles cumulées. Fini les 3, 4 ou 5 prélèvements chaque mois.
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Combien de temps pour rembourser : jusqu'à 25 ans sans garantie particulière, et jusqu'à 35 ans si vous apportez une hypothèque. De quoi ajuster la mensualité à votre budget réel.
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La trésorerie en bonus : vous pouvez intégrer une enveloppe pour financer un projet (travaux, véhicule, études), le tout aux conditions de votre prêt immobilier — bien plus avantageuses qu'un crédit conso classique.
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Le délai : de 4 semaines pour les dossiers simples à 10 semaines si une garantie hypothécaire est mise en place.
Niveau : Accessible à tous
Le rachat de crédit immobilier, également appelé regroupement de crédits immobilier, consiste à fusionner vos différents emprunts en un seul prêt lorsque la part de votre crédit habitat représente plus de 60% du montant total regroupé. Cette opération permet de rassembler votre prêt immobilier avec vos crédits à la consommation (auto, travaux, personnel, renouvelable) pour n'obtenir qu'une mensualité unique, généralement réduite.
En 2025, avec des taux de regroupement immobilier oscillant autour de 3,20% à 3,50% selon les durées, cette solution attire de nombreux ménages souhaitant alléger leurs charges mensuelles ou financer un nouveau projet. Le rachat de crédits immobilier s'adresse aux emprunteurs détenant au minimum un prêt habitat en cours et au moins un crédit à la consommation à regrouper.
Qu'est-ce que le rachat de crédit immobilier et comment fonctionne-t-il ?
Le rachat de crédit immobilier désigne une opération bancaire permettant de regrouper plusieurs emprunts en un crédit unique. Pour être qualifiée d'immobilière, cette opération doit remplir une condition essentielle : la part du ou des prêts immobiliers doit représenter plus de 60% du montant total des crédits regroupés.
Concrètement, un établissement financier rachète l'ensemble de vos dettes en cours (crédit habitat, prêt auto, crédit travaux, crédit renouvelable, découvert bancaire, dettes fiscales...) pour les réunir dans un nouveau contrat de prêt. Vous ne remboursez plus qu'une seule mensualité, à un taux unique, sur une durée réajustée selon votre capacité de remboursement.
Condition obligatoire du regroupement de crédits immobilier :
Pour bénéficier des conditions du rachat immobilier (taux plus avantageux, durée pouvant atteindre 25 ans), vous devez regrouper :
- Au moins un crédit immobilier en cours de remboursement
- Au moins un crédit à la consommation (auto, personnel, travaux, renouvelable...)
- Le tout avec une part immobilière supérieure à 60% du montant total
Si la part de vos crédits à la consommation dépasse 40% du total regroupé, l'opération est requalifiée en rachat de crédits à la consommation, avec des taux généralement plus élevés et une durée limitée à 12-15 ans.
Pour aller plus loin avec le rachat de crédit immobilier
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Solutions spécialisées par profil
Pourquoi opter pour un regroupement de crédits immobilier plutôt qu'un rachat conso ?
Le choix entre rachat de crédit immobilier et regroupement de crédits à la consommation n'en est pas vraiment un : c'est la composition de vos dettes qui détermine automatiquement la catégorie de l'opération. Toutefois, lorsque vous êtes proche du seuil des 60%, certaines stratégies permettent d'optimiser votre situation.
Les avantages du regroupement immobilier par rapport au rachat conso :
Le principal atout réside dans le taux d'intérêt appliqué. En décembre 2025, les taux de rachat de crédits immobilier s'établissent entre 3,20% et 3,80% selon les durées, contre 5,20% à 7,50% pour les regroupements de crédits à la consommation. Sur un montant de 100 000 € remboursé sur 15 ans, cette différence représente plusieurs milliers d'euros d'économies.
La durée de remboursement constitue le second avantage majeur. Le rachat de crédit immobilier autorise des durées allant jusqu'à 25 ans (voire 30-35 ans avec garantie hypothécaire), permettant de réduire significativement la mensualité. Le regroupement conso plafonne généralement à 12-15 ans.
Exemple comparatif sur 150 000 € regroupés :
Dans cet exemple, bien que le coût total des intérêts soit légèrement supérieur sur le rachat immobilier (durée plus longue), la mensualité baisse de 550 €, offrant une respiration budgétaire immédiate.
Quels crédits peut-on inclure dans un rachat de crédit immobilier ?
Le regroupement de crédits immobilier permet d'intégrer une grande variété d'emprunts et de dettes, à condition de respecter la règle des 60% de part immobilière. Voici la liste exhaustive des éléments pouvant être regroupés.
Crédits éligibles au rachat de crédits immobilier :
Calcul de la part immobilière :
Pour déterminer si votre regroupement sera qualifié d'immobilier, additionnez le capital restant dû de votre (vos) crédit(s) immobilier(s) et divisez par le montant total de tous les crédits à regrouper.
Exemple : Crédit immo 120 000 € + Crédit auto 15 000 € + Crédit conso 8 000 € = 143 000 €
Part immobilière = 120 000 / 143 000 = 83,9% → Rachat de crédit immobilier
Profil de nos clients
Sophie et Marc, 42 et 45 ans — Cadres dans le privé, propriétaires de leur résidence principale
Situation AVANT
Solution PretX
Nouveau prêt unique sur 22 ans à 4,65%
Montant total regroupé : 185 000€
Résultats obtenus
* Exemple à titre indicatif. Les conditions dépendent de votre situation personnelle et de l'évolution des taux du marché.
Quels frais prévoir pour un regroupement de crédits immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier engendre plusieurs catégories de frais qu'il est essentiel d'anticiper pour évaluer la rentabilité globale de l'opération. Ces coûts représentent généralement entre 3% et 7% du capital total regroupé.
Tableau récapitulatif des frais de regroupement de crédits immobilier :
Focus sur les indemnités de remboursement anticipé (IRA) :
Pour le crédit immobilier, les IRA sont encadrées par la loi : maximum 6 mois d'intérêts au taux moyen du prêt ou 3% du capital restant dû (le montant le plus faible s'applique). Certaines situations permettent une exonération : mutation professionnelle, décès, licenciement.
Pour les crédits à la consommation dont le capital restant dû dépasse 10 000 €, des pénalités peuvent s'appliquer : 1% si plus d'un an de remboursement reste, 0,5% si moins d'un an.
Quelles conditions remplir pour obtenir un regroupement de crédits immobilier ?
L'acceptation d'un rachat de crédit immobilier dépend de critères évalués par l'établissement prêteur. Ces conditions visent à s'assurer de votre capacité à honorer vos nouvelles échéances sur le long terme.
Conditions liées à la composition des crédits :
- Détenir au minimum un crédit immobilier en cours
- Avoir au moins un crédit à la consommation à regrouper
- La part immobilière doit dépasser 60% du montant total
Conditions liées au profil emprunteur :
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Quelle différence entre rachat de crédit immobilier et rachat de crédit hypothécaire ?
Ces deux termes sont souvent confondus mais désignent des réalités distinctes. La différence porte sur la nature des crédits regroupés d'un côté, et le type de garantie de l'autre.
Le rachat de crédit immobilier (ou regroupement immobilier) :
Cette appellation qualifie l'opération selon la composition des crédits regroupés. Pour être "immobilier", le regroupement doit inclure au moins un prêt habitat représentant plus de 60% du montant total. Cette qualification détermine les conditions applicables : taux du barème immobilier, durée jusqu'à 25 ans.
Le rachat de crédit hypothécaire :
Ce terme désigne la garantie utilisée pour sécuriser l'opération. Un regroupement hypothécaire implique la mise en garantie d'un bien immobilier appartenant à l'emprunteur. En cas de défaut de paiement, la banque peut saisir et vendre le bien pour récupérer sa créance.
Point clé : Un rachat de crédit immobilier peut être garanti par hypothèque (rachat immobilier hypothécaire) ou par caution (rachat immobilier avec caution). Inversement, un regroupement de crédits à la consommation peut également bénéficier d'une garantie hypothécaire pour accéder à des conditions plus favorables.
Un propriétaire sans crédit immobilier en cours mais avec plusieurs crédits conso peut ainsi réaliser un rachat de crédit hypothécaire (garanti par son bien) qui sera qualifié de rachat de crédits consommation (car pas de prêt immo).
Pour approfondir le mécanisme de la garantie immobilière, consultez Comment hypothéquer sa maison pour obtenir de l'argent.
Peut-on inclure une trésorerie dans un rachat de crédit immobilier ?
Le regroupement de crédits immobilier permet effectivement d'intégrer une enveloppe de trésorerie supplémentaire pour financer un nouveau projet. Cette somme s'ajoute au capital des crédits rachetés et bénéficie des mêmes conditions de taux.
Avantages de la trésorerie intégrée au regroupement immobilier :
- Taux avantageux : la trésorerie est financée au taux du rachat immobilier (3-4%) contre 6-10% pour un crédit conso classique
- Simplicité : un seul dossier, une seule mensualité, pas de multiplication des crédits
- Pas de justificatif d'utilisation : contrairement à certains prêts affectés, la trésorerie reste libre d'emploi
Utilisations fréquentes de la trésorerie :
Limites et conditions :
Le montant de trésorerie accordé dépend de votre capacité d'emprunt résiduelle et du type de garantie :
- Sans hypothèque : trésorerie généralement limitée à 15-20% du montant total regroupé
- Avec hypothèque : trésorerie pouvant atteindre 30% ou plus, selon la quotité hypothécaire disponible
Attention à la qualification de l'opération : si la trésorerie fait passer la part immobilière sous les 60%, le regroupement sera requalifié en rachat conso avec des conditions moins favorables.
Comment fonctionne le regroupement de crédits immobilier pour un couple ?
Le rachat de crédit immobilier présente des particularités lorsque les emprunteurs sont en couple, que ce soit pour optimiser un prêt commun ou gérer une séparation.
Couple souhaitant regrouper ses crédits communs :
Lorsque les deux conjoints sont co-emprunteurs du crédit immobilier, ils doivent tous deux participer à la demande de regroupement et signer le nouveau contrat. Les conditions d'acceptation prennent en compte les revenus cumulés du foyer, ce qui améliore généralement le profil aux yeux des banques.
Les crédits individuels de chaque conjoint (crédit auto personnel, prêt conso au nom d'un seul) peuvent également être intégrés au regroupement commun, à condition que les deux acceptent la solidarité sur l'ensemble de la dette.
Cas de la séparation ou du divorce :
Le regroupement de crédits immobilier devient un outil de désolidarisation lorsqu'un couple se sépare :
Scénario 1 : Un conjoint conserve le bien
Le conjoint restant peut réaliser un rachat incluant :
- Le solde du crédit immobilier commun
- Le montant du rachat de soulte dû à l'ex-conjoint
- Ses éventuels crédits personnels
La banque évalue alors sa capacité à assumer seul les remboursements. L'ex-conjoint est définitivement désolidarisé une fois l'opération finalisée.
Scénario 2 : Vente du bien et rachat des crédits restants
Si le bien est vendu, le produit de la vente solde le crédit immobilier. Les ex-conjoints peuvent ensuite, individuellement, regrouper leurs crédits personnels restants (mais il s'agira alors d'un rachat conso, faute de crédit immo).
Pour approfondir ce sujet complexe, consultez notre guide : Comment fonctionne le rachat de crédits pour un couple marié.
En cas de rachat de soulte, notre page dédiée vous éclaire : Rachat de soulte.
Quels sont les avantages et inconvénients du rachat de crédit immobilier ?
Avant de vous engager dans un regroupement de crédits immobilier, évaluez objectivement les bénéfices et les contraintes de cette opération financière.
Avantages du regroupement de crédits immobilier :
Inconvénients du regroupement de crédits immobilier :
Conseil : Le regroupement de crédits immobilier est pertinent si vous priorisez la baisse immédiate de vos charges mensuelles et/ou avez besoin d'une trésorerie. Si votre objectif est purement l'économie globale et que vos mensualités actuelles sont supportables, analysez finement le gain réel après frais.
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Comment calculer la rentabilité d'un regroupement de crédits immobilier ?
L'évaluation de la rentabilité d'un rachat de crédit immobilier nécessite de comparer précisément votre situation actuelle avec les conditions du nouveau prêt, en intégrant tous les frais associés.
Méthodologie de calcul en 4 étapes :
1. Calculer le coût restant de vos crédits actuels
Additionnez pour chaque crédit : (mensualité × nombre de mois restants) + assurance sur la période restante.
2. Estimer le coût total du regroupement
Multipliez la nouvelle mensualité par la durée du regroupement, ajoutez l'assurance emprunteur sur toute la durée.
3. Intégrer tous les frais de rachat
IRA crédit immo + pénalités crédits conso + frais de dossier + frais de garantie + frais de courtage éventuels + frais de mainlevée si applicable.
4. Comparer et calculer l'économie nette
Économie = Coût total actuel - (Coût total regroupement + Frais de rachat)
Exemple chiffré de regroupement de crédits immobilier :
Dans cet exemple, le regroupement coûte légèrement plus cher sur la durée totale (+2 800 €), mais libère 400 €/mois de trésorerie immédiate. Le choix dépend de vos priorités : économie globale ou respiration budgétaire.
Utilisez notre calculateur de capacité d'emprunt et notre simulateur de taux d'endettement pour affiner votre projet.
Questions fréquentes sur le rachat de crédits immobilier
Qu'est-ce qu'un rachat de crédit immobilier ?
Le rachat de crédit immobilier est une opération bancaire qui consiste à regrouper votre prêt habitat et vos crédits à la consommation en un seul emprunt. Pour être qualifiée d'immobilière, la part de votre crédit habitat doit représenter plus de 60% du montant total regroupé. Vous obtenez alors une mensualité unique, généralement réduite, et profitez des taux du barème immobilier (3% à 4%) plutôt que des taux conso (6% à 8%).
Renégociation et un rachat de crédit immobilier quelles différences ?
La principale différence entre une renégociation et un rachat de crédit immobilier réside dans leur nature et leur impact sur le prêt initial. La renégociation se fait avec la banque actuelle pour ajuster les termes du prêt existant, principalement le taux d'intérêt. Le rachat, en revanche, implique le remboursement anticipé du prêt initial par une nouvelle banque qui propose un nouveau contrat de prêt avec des conditions potentiellement plus avantageuses. Le choix entre renégociation et rachat dépend des besoins spécifiques de l'emprunteur et des conditions du marché.
Quelles alternatives au rachat de crédit immobilier ?
D'autres options que le rachat complet de votre prêt immobilier existent :
- La renégociation de crédit auprès de votre banque actuelle
- La portabilité de prêt pour changer d'assurance emprunteur uniquement
- Le rachat partiel de crédit pour ne refinancer qu'une partie de votre prêt
- Le réaménagement de crédit pour modifier la durée ou le profil de remboursement
- Le regroupement de crédits consommation pour fusionner votre prêt immobilier et vos crédits à la consommation si la part immobilière est infèrieure à 60% du montant total à regrouper.
Une solution personnalisée peut vous être proposée par un courtier en rachat de crédits chez Pretx en fonction de vos besoins. En tant que véritable expert en crédits, il est l'interlocuteur idéal pour vous aider à déterminer quelle sera la meilleure option pour réaliser votre projet.
Combien ça coûte un rachat de crédit immobilier ?
Le coût d'un rachat de crédit immobilier varie selon plusieurs facteurs:
- Les frais de dossier: facturés par les banques pour traiter la demande, dépendent du montant du nouveau prêt.
- Les frais de garantie : ils sont également à considérer si le rachat nécessite une nouvelle garantie, comme une hypothèque.
- Les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA): en cas de remboursement anticipé du prêt initial, sont plafonnées légalement.
- Enfin, des frais supplémentaires peuvent s'appliquer pour une nouvelle assurance emprunteur ou des frais de courtage si un courtier est impliqué dans le processus.
Le rachat de crédits immobilier est-ce toujours rentable ?
La rentabilité d'un rachat de prêt immobilier dépend de plusieurs critères en réalité.
Il est souvent plus avantageux de procéder au rachat durant les premières années du contrat, où la part des intérêts est plus élevée par exemple.
Trois conditions sont importantes pour assurer la rentabilité de de votre projet de rachat de crédits immobilier:
- Effectuer le rachat durant le premier tiers de la durée de l'emprunt
- Avoir un capital restant dû d'au moins 30 000 €.
- Faire appel à un courtier spécialisé en rachat de crédits immobilier
Le courtier en rachat de crédits joue un rôle pivot dans ce parcours. Sa connaissance du marché, son réseau et son expérience sont des atouts majeurs pour optimiser et réussir votre projet. Profitez de son expertise pour maximiser les chances de réussite de votre rachat de crédits immobilier.
Quel taux pour un rachat de crédit immobilier en 2025 ?
En 2025, les taux de rachat de crédit immobilier varient entre 3,20% et 3,80% selon la durée de remboursement. Sur 15 ans, comptez environ 3,30% en moyenne. Sur 20 ans, les taux tournent autour de 3,50%. Sur 25 ans, prévoyez 3,70% en moyenne. Ces taux dépendent également de votre profil (revenus, stabilité professionnelle), du montant regroupé et du type de garantie apportée.
Est-ce que le rachat de crédit immobilier vaut le coup ?
Le rachat de crédit immobilier vaut le coup si vous cumulez un prêt habitat à un taux supérieur aux conditions actuelles et plusieurs crédits conso qui alourdissent votre budget. L'opération devient rentable quand la baisse de mensualité compense les frais engagés (3% à 7% du capital). En 2025, les emprunteurs ayant souscrit entre 2022 et 2023 à des taux supérieurs à 4% sont les mieux placés pour en tirer profit.
Quelle différence entre rachat de crédit et regroupement de crédits ?
Rachat de crédit et regroupement de crédits désignent la même opération : fusionner plusieurs emprunts en un seul. Les deux termes sont synonymes et utilisés indifféremment par les banques et courtiers. La distinction importante porte sur la qualification de l'opération : "immobilier" si la part du prêt habitat dépasse 60% du total, "consommation" si elle est inférieure. Cette qualification détermine le taux appliqué et la durée maximale.
Quels sont les frais d'un rachat de crédit immobilier ?
Les frais d'un rachat de crédit immobilier représentent entre 3% et 7% du capital regroupé. Ils comprennent les indemnités de remboursement anticipé ou IRA (jusqu'à 3% du capital restant dû sur le prêt immo), les frais de dossier (1% à 1,5%), les frais de garantie hypothécaire ou caution (1,5% à 2%), et éventuellement les frais de courtage (1% à 2%). Ces frais peuvent être intégrés au nouveau prêt.
Combien de temps dure un rachat de crédit immobilier ?
La procédure de rachat de crédit immobilier dure entre 4 et 10 semaines, du dépôt du dossier complet au déblocage des fonds. Les dossiers simples avec garantie caution sont traités en 4 à 6 semaines. Les regroupements avec hypothèque nécessitent 8 à 10 semaines en raison de l'intervention du notaire. Le délai de réflexion légal de 10 jours minimum s'ajoute dans tous les cas après réception de l'offre.
Peut-on faire un rachat de crédit immobilier sans hypothèque ?
Oui, le rachat de crédit immobilier est possible sans hypothèque. La garantie peut prendre la forme d'une caution bancaire (Crédit Logement, CAMCA, SACCEF) au lieu d'une hypothèque. Cette option est généralement proposée pour les montants inférieurs à 200 000 €, les durées de 20 ans maximum, et les profils présentant des revenus stables. L'avantage : des frais de garantie plus faibles et une procédure plus rapide sans passage chez le notaire.
Est-il possible de faire un rachat de crédit immobilier avec un fichage FICP ?
Le rachat de crédit immobilier avec un fichage FICP est très difficile mais pas impossible. La majorité des banques refusent les dossiers fichés Banque de France. Cependant, si vous êtes propriétaire avec une marge hypothécaire suffisante (valeur du bien supérieure au capital à regrouper), certains établissements spécialisés peuvent accepter votre demande. L'opération permet alors de solder les dettes à l'origine du fichage.
Quel salaire pour un rachat de crédit immobilier ?
Il n'existe pas de salaire minimum imposé pour un rachat de crédit immobilier. L'élément déterminant est le taux d'endettement après opération, qui ne doit pas dépasser 35% de vos revenus nets (jusqu'à 45% avec garantie hypothécaire). Le reste à vivre est également évalué : comptez environ 700 à 1 000 € par personne du foyer après paiement de la mensualité. Un couple gagnant 4 000 € nets peut ainsi regrouper ses crédits avec une mensualité allant jusqu'à 1 400 €.
Peut-on inclure une trésorerie dans un rachat de crédit immobilier ?
Oui, le rachat de crédit immobilier permet d'inclure une trésorerie pour financer un nouveau projet : travaux, véhicule, études, événement familial. Cette enveloppe complémentaire est financée aux conditions du prêt immobilier (3-4%), bien plus avantageuses qu'un crédit conso classique. Le montant accordé dépend de votre capacité d'emprunt et ne doit pas faire passer la part immobilière sous le seuil des 60%, sinon l'opération sera requalifiée en regroupement conso.
Quelle banque propose le meilleur rachat de crédit immobilier ?
Le meilleur rachat de crédit immobilier dépend de votre profil et de votre projet. Les banques traditionnelles (Crédit Agricole, BNP, Société Générale) proposent des taux compétitifs pour les dossiers solides. Les établissements spécialisés (CFCAL, Sygma, Créatis, My Money Bank) acceptent des profils plus variés. Passer par un courtier permet de comparer simultanément plusieurs offres et de négocier les meilleures conditions grâce à son réseau de partenaires bancaires.
Le rachat de crédit immobilier fait-il baisser les mensualités ?
Oui, le rachat de crédit immobilier fait baisser les mensualités de 30% à 60% en moyenne par rapport au cumul de vos échéances actuelles. Cette réduction s'obtient en regroupant tous vos crédits en un seul prêt et en allongeant la durée de remboursement. Un emprunteur payant 1 500 €/mois sur plusieurs crédits peut ainsi redescendre à 900 € ou 1 000 € avec un regroupement sur 20 ans. Attention : l'allongement de durée augmente le coût total des intérêts.
Peut-on faire un rachat de crédit immobilier en étant locataire ?
Non, le rachat de crédit immobilier n'est pas accessible aux locataires. Cette opération suppose de détenir au moins un crédit immobilier en cours, ce qui implique d'être propriétaire ou en cours d'acquisition. Un locataire peut en revanche réaliser un rachat de crédits à la consommation pour regrouper ses prêts conso (auto, personnel, renouvelable). Les conditions seront différentes : taux plus élevés (6-8%) et durée limitée à 12-15 ans.
Quand faire un rachat de crédit immobilier ?
Le meilleur moment pour faire un rachat de crédit immobilier est dans le premier tiers de la durée de votre prêt habitat, quand la part des intérêts dans vos mensualités reste importante. L'opération est particulièrement pertinente si vous avez souscrit votre crédit immo à un taux supérieur de 1 point aux conditions actuelles et si vous cumulez plusieurs crédits conso qui pèsent sur votre budget. En 2025, les emprunteurs de 2022-2023 sont les premiers concernés.
Le rachat de crédit immobilier est-il déductible des impôts ?
Non, le rachat de crédit immobilier n'est pas déductible des impôts pour une résidence principale. En revanche, si votre prêt initial finançait un investissement locatif, les intérêts d'emprunt du nouveau crédit restent déductibles de vos revenus fonciers, à condition de pouvoir justifier la destination immobilière des fonds. Attention : si votre prêt était lié à un dispositif fiscal (Pinel, Denormandie), le rachat peut entraîner la perte des avantages. Consultez un conseiller fiscal avant de procéder.